농촌빈집 활용

농촌빈집 구입

• 농가주택의 개념농가주택 : 수도권 등을 제외한 읍·면지역 + 대지면적 660㎡이내 + 건물연면적 150㎡이내(공동주택 전용 116㎡) + 취득가(기준시가) 7,000만원 이하 + 매도가 1억원 이하
• 제외지역 : 광역시 및 수도권 지역 (연천군, 옹진군 등 접경지역 제외, 도시지역, 토지거래 허가구역, 부동산투기 지정지역, 관광단지.
• 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
• 이농주택 : 농업, 어업이 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
• 귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 내외)
• 2004년부터는 대지면적 200평 이하, 건평 40평 이하, 기준가 7천만원 이하 농어촌 주택의 경우 ‘별장’으로 분류하지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세 중과를 배제하고 일반세율을 적용하게 된다. 그러나 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아니므로 주의해야 한다. 지역적으로는 수도권과 광역시, 토지거래허가구역, 토지투기지역, 관광단지 개발지역 등은 그러한 대상에서 제외된다.
• 1주택을 소유한 자가 광역시 및 수도권 지역 등을 제외한 읍·면지역(단, 도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하면서 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌 주택외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

농가주택 구입의 장점

• 농가주택은 지목 상 대지인 경우가 많아 자유롭게 증·개축이 가능하기 때문에 전원주택을 구입하는 것에 비해 절차가 간단한다.
• 전원주택은 부지매입을 위해 부지런히 발품을 팔아야 하며 건축 및 각종 인허가 과정 또한 복잡하여 시간이 많이 소요되는데 비해, 농가주택은 매매만 이루어지면 된다. 농지전용 등의 절차가 필요 없고 계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 불편한 사항을 고쳐 가면 되기에 시간적 여유가 없는 소유자들에게 적당하다.
• 농가주택이 월등하게 저렴한 가격으로 마련이 가능합니다. 수도, 전기 등 주거에 필요한 기반시설을 이미 대부분 갖추고 있기 때문에 비용을 상당히 절감할 수 있으며, 농지(관리지역) 구입 시에는 대체조성비 및 건축비가 만만치 않게 들어가는 반면 농가주택을 구입하여 개조하면 개조비용 외 추가비용이 소요되지 않는 장점이 있다.

농가주택 구입 시 주의점

• 농가주택 구입 시 증·개축이나 신축이 가능한지에 대해 시·군·구청에 미리 확인해야 한다. 리모델링을 염두해 둔다고 해도 수리가 어려울 정도로 망가진 주택의 경우는 피해야 한다. 수리가 어렵다면 결국 철거해야 하는데 철거 시 폐자재에 대한 환경세가 많이 부과되어, 저렴한 가격에 전원주택을 구입한다는 애초 목적과는 한참 거리가 멀어지게 된다. 외관만으로 섣부르게 판단하지 말고 전문가의 도움을 받아 내부골조를 꼼꼼히 챙겨야 한다.
• 농가주택은 건물주와 땅 주인이 다른 물건이 많이 있기에 지상군 문제를 필히 확인하여야 한다.
• 농어촌 빈집 주의에는 대지가 아닌 농지에 지은 무허가 건물이거나 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 많다, 만약 건물과 땅의 소유주가 다른 땅을 샀다가 집주인이 나중에 지상권을 주장하면 낭패를 볼 수도 있으므로 토지대장, 건축물대장, 건물 등기부등본의 서류를 발급받아 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
• 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택은 지역마다 다르므로, 정확한 정보는 시·군에 알아 봐야 한다. 수도권 및 광역시와 토지거래 하거구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 양도세 비과세 등의 대상에서 제외된다.

농촌빈집 활용

• 농업진흥지역은 경지정리, 농업용수개발 등 농업생산에 필요한 인프라가 정비된 생산성이 높은 우량농지와 이러한 농지에 공급되는 용수원을 보호하기 위해 필요한 토지를 지정한 것이다. 그래서 농업진흥지역 안에서는 농업경영 환경의 보호를 위해 농업생산에 직접 관련되지 않은 토지이용행위가 엄격하게 제한된다.
• 어떤 농지가 농업진흥지역에 포함되는지 여부는 그 농지에 대해 시·군에서 발급하는 토지이용 계획 확인서를 보면 알 수 있다.
• 토지이용 계획 확인서 도시 관리계획이 ‘농림지역’으로 표시되고 농지에 ‘농업(진흥·보호)구역’ 으로 표시되어 있으면 농업진흥지역에 포함된 것이고, ‘해당 없음’으로 표시되어 있으면 농업진흥지역 밖의 농지이다.
• 농지를 취득한 후 주택 등을 신축할 계획이라면 주택 등의 건축이 제한되는 농업진흥지역 안보다는 농업진흥지역 밖의 농지를 취득하는 것이 효과적이다. 농업진흥지역 밖에서는 도시지역이나 관리지역에서 주택 등의 신축이 비교적 자유로운 편이다.

농지취득 자격증명

• 농지취득자격증명은 상속·공유농지의 분할·시효의 완성 등 특별한 경우를 제외한 매매·증여·경락 등으로 농지의 소유권을 취득하는 경우에 적용된다.
• 개인과 법인, 농업인과 비 농업인을 구분하지 않고 농지의 소유권을 취득하는 경우에는 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 하며, 농지의 소유권에 관한 등기 신청 시 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
• 농지취득자격증명서를 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서에 취득하는 농지에 관한 농업경영계획서를 첨부하여 시·구·읍·면사무소에 제출하면 된다.
• 농지취득 자격증명 발급신청을 접수한 시·구·읍·면에서는 신청인의 농지취득자격과 농업경영계획서의 실현 가능성을 검토하여 농지취득 자격증명을 발급하거나 신청서를 반려하게 된다.
• 최근에는 토지가격이 급격하게 상승하는 등 투기우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 토지의 거래계약에 대해 시장, 군수의 허가를 받도록 하는 토지거래하거구역이 증가하고 있다.
• 이런 토지거래허가구역 안에서는 토지거래계약허가를 받으면, 농지취득자격증명을 발급 받은 것으로 간주하기 때문에 토지거래계약하거를 받으면 별도로 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없다.
• 그러나 토지거래계약허가가 심사기준이 농지취득 자격증명 발급 심사기준에 비해 상당이 엄격하여 농지에 관해서는 농지소재지 6개월 사전거주요건, 거주지와 농지와의 거리가 20km 이내이어야 하는 통작거리 제한 등이 적용되므로 토지거래계약 허가구역 안의 농지를 취득하려는 경우에는 충분한 검토가 필요하다.